賃貸や購入で物件を探す際に、『心理的瑕疵』という項目をみることがあると思います。

今回はこの心理的瑕疵とは何か?についっての記事です。

心理的瑕疵(しんりてきかし)

いわゆる事故物件のうち(だいたい5~6年以内に)、

自殺
殺人
孤独死
事故や事件により死亡があった
周辺で事件・事故・火災などがあった
周辺に悪臭や騒音、土壌や大気汚染等を誘発する施設がある
周辺に暴力団等の事務所がある

など、物件そのものの欠陥ではないですが、買主が購入を決める際に、気持ちの問題で購入の判断を躊躇するようなものを指します。

心理的瑕疵は、宅地建物取引業法(宅建業法)で、『宅建免許を所有している不動産業者の社員が重要事項として説明しなければならないもの』に該当します。

重要事項としての説明が必要な理由としては、購入、賃貸の判断に大きな影響を及ぼす内容であるからです。

もし説明しなければ重要事項説明義務違反として宅建業者及び免許所持者は罰せられます。

また、不動産業者は募集の段階でチラシに記載する必要があります。

「自殺」「孤独死」だとストレート過ぎるので、分かりにくい「心理的瑕疵」という表現でぼかしつつ集客をして、有力なお客さんにはしっかりと説明します。
売り手からするとあまりマイナス情報が拡散するのは嬉しいことではないし、仲介業者もこの方法のほうがやりやすいのでしょう。

心理的瑕疵の告知期間

法律で「事件・事故から何年間告知しなさい」という内容のものは現在存在しません。ですので不動産業界が、告知期間はだいたい7~8年間と決めていて、その後は告知されずに仲介されます。

また、心理的瑕疵のある部屋に1度でも誰かが入居することがあれば、告知義務は必要なくなります。ですので、次の募集時には通常通りの賃貸物件となります。

物件によっては「定期借家」で、一定期間低賃料入居してもらったあとに退去させて、元の家賃に戻すという方法を取っていることもあります。

一応、デメリットばかりではなく、事故物件の中には「家賃が安い」「敷金・礼金無し」「リフォームされて綺麗」などのメリットもあり、好んで住むという方もいます。病死であれば全然気にしないという方もいます。

距離に明確なルールが無い

自殺や殺人が発生した場所から心理的瑕疵物件に当たる距離にも明確なルールや基準がありません。

不動産業界では、暗黙の了解でマンションでの自殺や殺人があった場合は、上下と両隣の4部屋も心理的瑕疵物件にあたるようになっているみたいです。

この件は、例えば大きいマンションなどで、1つの事件事故が発生してしまった為に数百の部屋が一気に心理的瑕疵物件になってしまっては、流石に不動産業界も困るという部分もあると考えられます。

しかし残念なことに、このルールでは隣の隣のお宅で起きた事件事故は告知されないことになります。あくまで上下と両隣までだということは頭の片隅に入れておいて損はなさそうです。