昨今騒がれている『空き家』のお話です。

空き家の定義

空き家とは「常に居住や使用がされていない建築物」のことで、国土交通省の定義では、「1年以上住んでいない、または使われていない家」を空き家として定義しています。一年以上住んでいないかどうかは、電気・ガス・水道の使用状況や実際の人の立ち入り等から判断されます。

今まではあくまで誰かの所有物である空き家に対して所有者の許可無く立ち入ると住居不法侵入になりましたが、現在は空き家対策特別措置法などの法整備が行われ、管理不全である空き家については各自治体が立入調査が出来るようになりました。

また、戸籍や住民票、固定資産税台帳を確認し所有者の特定ができるようになったり、電気やガス、水道の使用状況まで請求出来るようになり、以前に比べて大幅に所有者の情報を確認しやすくなりました。

空き家対策特別措置法って??

平成27年2月26日に施行され、同年5月26日に完全施行された『空き家対策特別措置法』。空き家の増加に伴い老朽化が顕著になり、周辺地域や住民への悪影響が懸念されるなか、その対策等を目的として施行されました。この中で特に対策が必要な空き家については『特定空き家』として指定が可能になりました。

では『特定空き家』とは??

空き家対策特別措置法で新しく制定されたものに『特定空き家』というものがあります。
『特定空き家』であると判断するのは各市町村ですが、具体的に以下の要件に該当する空き家が『特定空き家』となる可能性があります。

・そのまま放置すると倒壊など著しく保安上危険となる恐れのある状態
・著しく衛生女王有害となる恐れのある状態
・適切な管理が行われていないことにより、著しく景観を損なっている状態
・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

『特定空き家』に指定されるとどうなっちゃう??

土地にかかる固定資産税の優遇措置が適用されなくなり、最大で固定資産税が6倍になります。

土地は住宅が建っていれば、

住宅用地で一戸につき200㎡以下の土地(小規模住宅用地)の場合
課税標準額×1/6
住宅用地で一戸につき200㎡を超える土地(一般住宅用地)の場合
課税標準額×1/3

と大幅な控除がありますが、特定空き家に指定されるとこの優遇措置が適用されなくなります。

つまり、

住宅用地で一戸につき200㎡以下の土地(小規模住宅用地)の場合
6倍
住宅用地で一戸につき200㎡以下の土地(小規模住宅用地)の場合
3倍

になってしまいます。

もちろんこちらは突然指定されるのではなく、「助言」→「指導」→「勧告」→「命令」→「行政代執行」と段階を経て行政の指導が入ります。無視し続けたり是正しなければ『特定空き家』に指定されます。
一旦特定空き家に指定されても、こういった勧告等に対して改善を行えば指定は解除されます。

今、空き家が増える原因

空き家が増加していく原因としてはいくつかあります。ここではそのいくつかを紹介いたします。

日本の中古住宅の不人気

そもそもここ日本の中古住宅市場はかなり不人気です。欧米に比べてそのシェアは6分の1くらいです。
これは住宅ローン減税などの国の施策の多くが新築住宅購入促進の意味合いが強いということと、とにかく住宅さえ建っていれば固定資産税等が減税されるなどの理由で、更地にするより空き家のままのほうが有利ということが原因として考えられます。
また、日本の中古住宅の質の低さも一つの原因かもしれません。とにもかくにも、日本の中古住宅市場の人気の低さが空き家増加の要因であることは間違いありません。

解体費用の負担額

こちらも大きな要因になっています。解体費用は一般的な住宅でも100万円~200万円くらいにはなり、大きな負担です。また業者選定や打ち合わせ、解体に伴う手続など、時間が取られることも問題です。

世帯数の増加以上に、住宅数が増えている

住宅数を世帯数で割った1世帯当たりの個数が国土交通省のデータによると平成10年が1.13であったのに対し、平成25年では1.16となっています。

人口減少のなか、空き家の増加率が伸びているため、このままだとさらに空き家が増えることは一目瞭然です。

新築住宅に対して減失住宅が少ない

古い住宅を撤去(解体)して新しい住宅を新築するのであればこの問題は起こりませんが、日本の場合新しい宅地を造成するケースが多く、循環していないのが現実です。以下の国土交通省発表のデータでもわかるように、新築戸数の増加が減失戸数の増加を上回っています。これの原因の一つとしては、複数の戸建て中古住宅があった土地にマンションなどが建築され、新築戸数が増えていることも原因です。

平成23年度 平成24年度 平成25年度 平成26年度 平成27年度
新設住宅着工戸数 841 893 987 880 921
滅失戸数 115 125 127 109 111
その差 726 768 860 771 810

(※単位は1,000戸)
(データ:国土交通省「新設住宅着工戸数の推移(総戸数、持家系・借家系別)」「住宅の滅失戸数の推移」より)

高齢世帯の増加

高齢者世帯の増加は介護施設への入居などにより、空き家となる可能性が高いという事実もあります。

空き家によって起こる問題

空き家となってしまった住宅によって起こる問題をあげていきます。

周辺地域への影響

空き家問題として一番大きいのはやはり周辺住宅・住民の方への迷惑となることです。景観の悪化はもちろんのこと「庭木が道路の邪魔になっている」「垣根の枝が隣人宅の方へ伸びている」「草だらけで虫がすごい」など様々な影響があります。

倒壊

老朽化による倒壊や雪などの自然災害などによる倒壊、その後の処理(後始末)などの管理が出来ず、周辺地域への危険要素となりえます。

治安の悪化

治安の悪化についても大きな問題となっています。放火(児童が勝手に空き家に侵入して火を使って火事になったケース)・住居内の物品の盗難・勝手に住み込むなどなど治安への影響も大きなものとなっています。

若年齢層の犯罪の増加

今後空き家が若年齢層の犯罪の温床となる可能性が危惧されています。喫煙・覚醒剤の使用・覚醒剤の販売・いじめなどのケースが想定されます。

住宅資産価値の減少

空き家の多い地域では住宅価値が下落する場合があります。特に戦後復興から高度経済成長期からバブル期に作られたニュータウンでは空き家問題が大きく、空き家が地域の不動産価格を引き下げているケースもあるそうです。

新築住宅と中古住宅の価格比較

新築住宅の価格が空き家を含めた中古住宅との価格比較により下落してしまう。

治安悪化等による路線価の下落

治安悪化による地域全体の路線価や住宅価格の下落。